Dream House превращает инвестиционные идеи и земельные участки в работающие объекты недвижимости. Сопровождаем проект на всех стадиях: от экономической модели и концепции до строительства, комплектации и передачи в операционное управление.
Один проектный офис, который отвечает за объект целиком: за экономику, проектирование, строительство и запуск.
Инвестиционный девелопмент
Инвестиционный объект это система, а не сумма работ.
— на чём он зарабатывает, сколько требует вложений, какие нужны операционные параметры, какую доходность должен дать и в какие затраты обязан уложиться.
Любой объект начинается с экономики. Ещё до проектирования мы рассчитываем модель проекта:
Дальше проект создаётся под эти цифры,
а не цифры подгоняются под готовый проект.
а не цифры подгоняются под готовый проект.
В основе любого проекта лежит экономика
Финансовая модель проекта с детализацией капитальных затрат, операционных расходов, источников выручки, сроков возврата инвестиций и сценариев развития.
Подтверждённую экономическую модель.
Состав объекта, площади, функциональные зоны и сервисная модель, определённые через анализ спроса, инвестиционных показателей и операционной эффективности.
Концепцию, основанную
на расчётах.
Единую систему управления проектированием, строительством, комплектацией и подготовкой объекта к эксплуатации.
Управляемую реализацию.
Объект, полностью подготовленный
к операционной деятельности
и передаче в управление.
к операционной деятельности
и передаче в управление.
Готовый к работе актив.
Что получает инвестор
- Разрешительный путь: состав и сроки получения разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию.
- Обеспеченность инженерией: доступ к участку, подключение к воде, электроснабжению и канализации, фактическая мощность сетей.
- Геология и риски площадки: рельеф, грунты, риск подтопления и оползней, влияющие на стоимость строительства.
Проверяем, можно ли построить и легально эксплуатировать задуманный объект на участке и на каких условиях.
Разрешения, инженерия и условия сделки
- Чистота титула: проверка сертификата в земельном реестре, история переходов, отсутствие залогов, обременений и судебных споров.
- Пересекающиеся и обычные (общинные) права на участок, способные оспорить сделку.
- Соответствие зонированию: разрешённое использование и попадание участка в нужную функциональную зону.
- Параметры застройки: предельная плотность, коэффициент застройки, высотность, доля озеленения, отступы от дорог, водоёмов и береговой линии.
Право на землю и градостроительный статус
Стадия 01. Земля
Проект проходит четыре стадии. Каждая задаёт рамку для следующей.
Стадия 02. Преддевелопмент
Просчитываем экономику проекта и формируем обоснованную концепцию ещё до начала проектирования.
- Состав и площади функциональных зон под тип объекта: проживание, торговля, ресторанные, оздоровительные и сервисные функции, общественные и вспомогательные площади.
- Сценарный анализ по каждой зоне: компоновка, стоимость создания, выручка и операционные затраты при разных моделях управления (собственная операция, аутсорс, гибрид).
- Выбор конфигурации с максимальной доходностью при контролируемых затратах.
- Результат: утверждённый состав и площади зон, обоснованные финансовой моделью.
Конфигурация продукта
- Капитальные затраты по зонам, этапам, инженерным системам и комплектации.
- Операционные затраты по направлениям: модель управления, штат, налоги.
- Выручка по каждому центру дохода (состав зависит от типа объекта): загрузка или проходимость, средний чек, сезонность, динамика роста.
- Показатели: ROI, срок окупаемости, точка безубыточности.
- Стресс-тест: базовый, консервативный, оптимистичный сценарии.
- Денежный поток от старта стройки до запуска
Финансовая модель
- Модель фиксирует, что рентабельно: какие площади и функции оправданы доходностью, какой CAPEX допустим.
- Задание на проектирование выходит из модели: целевая стоимость метра, доля общих площадей, требования к инженерии, влияющие на OPEX.
- Архитектор получает не чистый лист, а заданные экономические рамки.
Экономика до архитектуры
- Холдинговая и операционная компании, юрисдикции под налоговую нагрузку, потоки денег и отчётность.
- Затраты на содержание структуры с учётом резидентства бенефициаров.
- Условия девелопмента, состав партнёров, формат и периодичность отчётности перед инвестором.
Структурирование
Ориентировочная стоимость: от $20 000 до $60 000.*
Стадия 03. Девелопмент
Реализация утверждённой модели в объект.
- Сведение архитектурных, конструктивных и инженерных решений в единый рабочий проект.
- Контроль соответствия проекта утверждённой конфигурации и целевой стоимости квадратного метра. Оптимизация решений, влияющих на капитальные и операционные затраты.
- Формирование пакета для тендеров и строительства.
Управление проектированием
- Подготовка тендерной документации по видам работ и поставок.
- Конкурсный отбор генподрядчика, подрядчиков и поставщиков.
- Заключение договоров с фиксацией цены, сроков и ответственности.
- Формирование графика работ и платежей.
Тендеры и контрактация
- Управление строительством и технический надзор: контроль бюджета, сроков и качества.
- Работа с изменениями, отклонениями и претензиями по ходу стройки.
- Закупка и поставка оборудования, мебели и оснащения по составу и стоимости из модели.
- Пусконаладка инженерных систем и устранение недочётов.
- Сбор исполнительной документации и получение разрешения на эксплуатацию
Строительство, комплектация и ввод
Ориентировочная стоимость: от 18% до 22% от стоимости проекта.*
Стадия 04. Запуск
Передача объекта в работающий бизнес.
- Определение операционной модели объекта: аренда, управляющая компания или их сочетание.
- Подбор арендаторов или управляющих компаний под концепцию и экономику объекта.
- Оценка опыта, репутации и финансовой устойчивости кандидатов.
- Согласование коммерческих условий и распределения ответственности.
Подбор операторов
- Подготовка тендерной документации по видам работ и поставок.
- Конкурсный отбор генподрядчика, подрядчиков и поставщиков.
- Заключение договоров с фиксацией цены, сроков и ответственности.
- Формирование графика работ и платежей.
Стандарты и передача объекта
* Стоимость рассчитывается индивидуально под проект. Цифры отражают порядок
Создаёт первый или второй доходный объект. Есть капитал, но нет собственной девелоперской структуры. Dream House берёт её роль на себя и ведёт проект от экономики до запуска.
Частный инвестор
Компания или частное лицо с землёй под проект. Dream House выстраивает экономику под участок
и реализует объект от модели до запуска.
и реализует объект от модели до запуска.
Владелец земельного участка
Клуб, фонд или группа инвесторов с капиталом и инвестиционной идеей. Dream House становится единым центром реализации и отвечает за результат перед всеми участниками.
Инвестиционный пул
Инвесторы, которым нужна реализация, а не консультация
Работаем с доходной недвижимостью
в сфере гостеприимства, розницы и сервиса.
Курортные комплексы, апарт-отели, сервисные резиденции, объекты гостеприимства.
Курортная и гостиничная недвижимость.
Спа, велнес, ретрит-форматы и программы.
Оздоровительные проекты
Доходные торговые, ресторанные и сервисные объекты.
Коммерческая недвижимость
Объекты, объединяющие несколько функций в одной экономике.
Многофункциональные комплексы
Капитал, участок или инвестиционная идея. Мы доводим её до работающего объекта.
Оставьте ваши контактные данные и мы свяжемся с вами в ближайшее время.